Provavelmente você já escutou de alguém que imóveis são um bom investimento.
Porque os mesmos sempre se valorizam com o passar do tempo, e assim é possível vender por um preço maior do que o que foi pago.
Mesmo que imóveis sejam um bom investimento, não quer dizer que comprar um para vender ou alugar seja a melhor forma de investir nestes ativos.
Uma modalidade de investimento que está se tornando cada vez mais popular são os fundos imobiliários.
Entre dezembro de 2018 e julho de 2019 o número de investidores em fundos imobiliários no Brasil quase dobrou. Saindo de uma quantia de 200 mil para quase 400 mil investidores ativos.
Conforme vai crescendo o número de investidores, é normal que aumente o interesse em entender melhor o que são fundos imobiliários. Como que funcionam estes ativos, e principalmente como escolher bons fundos imobiliários para compor a minha carteira de investimentos.
Portanto, o objetivo deste artigo é apresentar em detalhes: o que são os fundos imobiliários, quais as vantagens dos mesmos, como investir em fundos imobiliários, e principalmente como escolher fundos bons imobiliários.
Índice de Conteúdo
O Que são Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários são como se fossem cascas com alguns ativos dentro. É quando um grupo de investidores junta dinheiro para comprar um ou mais imóveis.
Esses imóveis podem ser prédios comerciais inteiros, lajes corporativas, galpões logísticos, hospitais e até mesmo shopping centers.
Depois que um fundo adquire um ou mais imóveis, é como se esses imóveis fossem divididos em pequenos pedacinhos. Esses pedacinhos são chamados de cotas, e são negociados na bolsa de valores.
Ao adquirir uma cota de um fundo imobiliário você se torna dono de um pedaço bem pequeno dos ativos que compõem o portfólio do fundo.
Os inquilinos que utilizam esses imóveis pagam aluguel para o fundo, que repassa para os seus cotistas. Os fundos imobiliários, também chamados de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), obrigatoriamente devem distribuir pelo menos 95% do valor arrecadado para os cotistas.
Desse modo, depois de comprar cotas de um FII, você passa a receber aluguéis mensais proporcionalmente ao número de cotas que possui.
Os FIIs são uma modalidade de fundo de investimento. Ou seja, existe um administrador e um gestor, que faz a gestão do fundo.
O gestor é responsável por tomar todas as decisões de compra e venda, de reformas nos imóveis do fundo. Também é de responsabilidade do gestor pesquisar e buscar novos negócios. Enquanto que o administrador, que deve ser uma instituição financeira legalizada, é responsável pela parte financeira e burocrática.
Desse modo, o cotista não precisa entrar em contato com nenhum inquilino, assim não precisa se incomodar. Entretanto, é pago uma taxa de administração em todo o fundo imobiliário.
Talvez você esteja pensando que se você comprar um imóvel pode contratar uma administradora, assim também não é necessário lidar com inquilinos e burocracias.
É verdade, entretanto as taxas cobradas por administradoras variam entre 7 e 10% do aluguel que você receberia. Enquanto que nos FIIs esse valor gira em torno de 1 e 2%. Podendo ser até menos.
Vantagens dos Fundos Imobiliários
Além dos fatos que foram apresentados no tópico anterior, os FIIs também possuem outras vantagens em relação aos imóveis físicos. E vou listar algumas delas aqui.
Valor baixo para investir
Se você quiser comprar um imóvel para alugar ou então revender mais além, precisará despender uma grande quantia de dinheiro. Ou então se endividar com um financiamento por anos.
No caso dos fundos imobiliários, eles são divididos em cotas. E é possível comprar apenas uma cota de um fundo na bolsa de valores. Desse modo, é possível investir nestes ativos com menos de 100 reais.
Além disso, você pode usar os proventos recebidos dos fundos imobiliários, para comprar mais cotas e aumentar a sua renda passiva mensal. Com imóveis físicos isso não é possível.
Aluguel mensal livre de I.R.
Outra vantagem dos fundos imobiliários é que o aluguel que você recebe mensalmente é livre de imposto de renda. Também diferente dos imóveis físicos, onde é necessário pagar imposto sobre o aluguel que você recebe.
O único caso em que você terá que pagar imposto de renda nos FIIs é quando há venda de cotas com lucro.
Lembre-se de que além do valor que você recebe de aluguel dos FIIs, também existe a oscilação no valor das cotas. Desse modo, é possível ganhar ou perder dinheiro na compra e venda de cotas.
Portanto, se você comprar a cota de um fundo por 100 reais por exemplo, e a mesma se valorizar até 110 e você vender, é necessário pagar imposto de renda sobre o lucro da operação.
O imposto de renda cobrado na negociação de FIIs é de 20%. Ou seja, no exemplo anterior, você teria que pagar 20% de 10 reais.
Mas se você apenas adquire as cotas para receber aluguéis mensalmente, não há necessidade de pagar imposto.
Risco diluído
Normalmente os fundos imobiliários possuem mais de um imóvel, que estão alugados para mais de um inquilino. Desse modo, se um inquilino sair, ainda existem diversos outros pagando aluguel.
Além de que, se você souber como escolher bons fundos imobiliários, vai escolher FIIs bem localizados, com imóveis bons, e que são disputados.
Assim, se um inquilino sair, já haverá uma fila de pessoas brigando por ocupar o imóvel do fundo.
Alta liquidez
Outra vantagem dos FIIs em relação aos imóveis físicos é a liquidez.
Se você possui um imóvel e está precisando de dinheiro, ou seja, quer se desfazer dele, pode levar meses ou até anos para realizar a venda. Além disso, se você precisa de apenas um pouco de dinheiro, não existe a opção de vender uma parte do imóvel.
Com os fundos imobiliários não existe esse problema. Como eles são negociados em cotas, se você precisar de dinheiro, pode vender apenas algumas de suas cotas. E os mesmos são negociados na bolsa de valores, onde a liquidez é alta. Ou seja, sempre há pessoas comprando e vendendo esses ativos. Assim você pode ter o seu dinheiro em questão de minutos.
Tipos de Fundos Imobiliários
Antes de passar para as características que é preciso analisar a fim de saber como escolher bons fundos imobiliários, é importante para o investidor saber que existe mais de um tipo de fundo imobiliário.
Portanto, vou apresentar agora os 5 principais tipos de fundos imobiliários existentes no mercado.
Fundos de renda
É a classe mais comum de FIIs na bolsa. Os fundos de renda são aqueles que compram ou constroem imóveis para alugar. Assim, os cotistas destes fundos recebem uma quantia todos os meses na sua conta, referente aos aluguéis.
Os fundos de renda costumam investir em imóveis que podem ser:
- Shopping centers
- Lajes corporativas
- Galpões industriais
- Imóveis residenciais
- Agências bancárias
- Hotéis
- Escolas/universidades
- Hospitais
Fundos de desenvolvimento
Dentre os tipos de fundos imobiliários, os fundos de desenvolvimento são os que apresentam o maior risco.
A ideia desta classe de FIIs é investir na construção de imóveis para realizar a venda depois de prontos.
A incorporação imobiliária é uma atividade de grande risco, pois podem ocorrer diversos problemas durante a construção. Entre esses problemas estão: o estouro do orçamento, problemas com licenças ambientais e até mesmo o atraso na entrega.
Entretanto, como os riscos são maiores, o potencial de valorização destes ativos também são maiores.
Como esses fundos investem na construção de imóveis, não há rendimentos mensais. O que acontece é que muitos destes fundos costumam oferecer uma renda mínima garantida aos cotistas, enquanto os imóveis estão sendo construídos, a fim de incentivá-los a permanecer no fundo.
Fundos de compra e venda
Acredito que o nome já resume não é mesmo?
Os fundos de compra e venda tem como objetivo comprar imóveis que estão com um preço que consideram baixo, durante períodos de depressão por exemplo, a fim de vender quando o mercado se recuperar.
Assim como a categoria anterior, é comum que não ocorra pagamentos mensais. Contudo, para os cotistas não ficarem durante muito tempo sem rendimentos, esses fundos podem combinar a estratégia de compra e venda com a de aluguel de alguns dos imóveis.
Fundos de recebíveis imobiliários
Também conhecidos como fundos de papel. Esses fundos não investem em imóveis diretamente. Ao invés disso, eles compram títulos de renda fixa que estão ligados ao setor imobiliário.
Os principais tipos de títulos que esses FIIs investem são os CRIs, Certificados de Recebíveis Imobiliários. Que se tratam de papéis emitidos por securitizadoras a fim de financiar empreendimentos imobiliários.
Mas também podem investir em LCIs, Letras de Crédito Imobiliário. Que são títulos emitidos por bancos, a fim de emprestar dinheiro para pessoas que querem comprar imóveis.
Fundos de fundos
São FIIs que investem em outros fundos imobiliários. Ou seja, o portfólio desse tipo de fundo é composto por participações em outros fundos.
Essa classe possui vantagens e desvantagens. A principal vantagem é que eles costumam ser bem diversificados. Assim o risco do investimento é bastante diluído.
A desvantagem desse tipo de fundo imobiliário é que é pago uma dupla camada de taxa de administração. Pois você estará pagando uma taxa para o gestor do fundo de fundos, e outra para os demais fundos existentes no portfólio do mesmo.
Mas mesmo com essa dupla camada de taxa de administração, se você está começando a investir nestes ativos, e ainda não sabe muito bem como escolher bons fundos imobiliários, essa classe de fundos é uma alternativa mais segura.
Como Investir em Fundos Imobiliários
Como eu mencionei anteriormente, os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, assim como as ações. E é extremamente simples comprar cotas de FIIs.
Para fazer isso, você vai precisar, primeiro, abrir conta em uma corretora de valores.
A maior parte das corretoras não está cobrando taxas de corretagem para o investimento em fundos imobiliários. Entretanto, antes de escolher a sua, é bom verificar isso.
Na sequência, é só transferir o dinheiro da sua conta corrente, para a conta da sua corretora.
Depois disso é que vem a parte mais delicada, que é escolher os fundos imobiliários que farão parte da sua carteira de investimentos. Vou abordar esse tópico em detalhes na sequência, para que você termine este artigo sabendo como escolher bons fundos imobiliários.
Após escolhidos os fundos e com o dinheiro na corretora, é só enviar a ordem de compra.
Como Escolher Bons Fundos Imobiliários
Se você já decidiu que quer investir em fundos imobiliários, esta provavelmente é a parte mais importante do artigo.
Vou apresentar 7 indicadores que devem ser analisados na hora de escolher um fundo imobiliário.
Os indicadores que serão apresentados aqui podem ser encontrados no site Funds Explorer. Na minha opinião é o melhor site sobre fundos imobiliários do Brasil, onde é possível encontrar diversas informações valiosas, de forma resumida e gratuita para os visitantes.
Agora sim, vamos para as principais características que você deve verificar na hora de escolher um bom fundo imobiliário.
Qualidade do imóvel
O primeiro item dessa lista se trata de uma análise mais qualitativa do que quantitativa. Aqui cabe a você entender de fato qual é o imóvel (ou os imóveis) que compõe a carteira do fundo.
Qual o tipo de imóvel que é, sua localização. A localização talvez seja o critério mais importante a analisar, e também um dos mais difíceis. Porque é o ponto que se tem menos parâmetros quantitativos para analisar.
É preciso conhecer um pouco mais da cidade, da região, para entender se aquele imóvel está bem localizado e de acordo com as principais atividades exercidas na região.
O imóvel é mais antigo ou mais recente? Prédios mais antigos tendem a exigir mais manutenção. Assim também fica mais difícil fazer contratos com novos inquilinos.
Em relação à cidade, se você não conhece, tente fazer uma pesquisa mais rigorosa na internet. Para descobrir se a localização do seu ativo é boa em relação àquela região.
Se o ativo for um shopping por exemplo, tente descobrir se as pessoas que o frequentam gostam do mesmo. Se tiver um amigo ou conhecido que mora na cidade, pergunte a ele se ele gosta do shopping, se é bastante movimentado. Enfim, qual a percepção geral das pessoas em relação ao ativo.
Preço do aluguel por m²
Este indicador mostra se o preço atual do aluguel dos imóveis do fundo está dentro da média praticada pelo mercado para a região.
Normalmente, imóveis bem localizados e com menor vacância tem um valor de aluguel por m² um pouco maior do que a média.
Mas também tome cuidado com valores muito acima da média do mercado. Se um locatário decide sair do imóvel, dificilmente será possível encontrar outro inquilino que aceite as mesmas condições.
Taxa de vacância
Um indicador muito importante na hora de escolher bons fundos imobiliários é a taxa de vacância do imóvel.
Para calcular este número, basta dividir o espaço vacante pela área bruta locável total do fundo. A área bruta locável se trata basicamente de quanto de espaço um fundo tem disponível para alugar.
Ou seja, se um determinado imóvel possui uma área bruta locável de 500 m², e possui um espaço vago que tem 50 m². Então a taxa de vacância é de 10% (50/500). Mas não se preocupe em calcular isso, esse indicador já está pronto no Funds Explorer.
Quanto menor a taxa de vacância de um FII, melhor. Pois isso significa que existem mais pessoas pagando aluguel. Além de que isso pode ser um sinal de que o fundo tem boa gestão e boa localização.
Também é muito importante olhar para o histórico de vacância do fundo. Por mais que um fundo possua uma taxa baixa de vacância atual, ele pode apresentar uma vacância alta historicamente, o que não é um bom indicativo.
Diversificação e localização do fundo
O critério de localização já foi tratado no primeiro indicador. Mas basicamente aqui você deve olhar para quantos imóveis o fundo possui, e onde estão localizados.
Quanto mais diversificado for um fundo, menor o risco de o mesmo vir a ter problemas. Assim como ter imóveis bem localizados é um fator positivo, pois tendem a ter maior procura por inquilinos, e uma baixa taxa de vacância.
É preciso tomar muito cuidado com fundos mono ativo e mono inquilino, pois são mais arriscados e costumam apresentar problemas ao longo dos anos.
Um fundo mono ativo é um FII que possui apenas um imóvel. E mono inquilino significa que só tem um inquilino também.
Um exemplo recente deste tipo de fundo aconteceu com o fundo XPCM11. Se trata de um fundo que só tem um imóvel, e que está alugado inteiramente para a Petrobrás. Ou seja, a taxa de vacância é de 0%. Parece bom não é mesmo? Mas não é bem assim.
A Petrobrás anunciou que vai desocupar o imóvel no próximo ano, e rescindir o contrato. Desse modo, o preço da cota deste fundo, que estava em torno de 100 reais, caiu para próximo de 50 reais. Pois o mercado acredita que será difícil para o fundo alugar novamente o ativo e principalmente com as mesmas condições que ele está alugado para a Petrobrás.
Dividend Yield
O Dividend Yield, ou DY, é a relação entre quanto que você pagou pela cota, e quanto você recebe de rendimentos.
Por exemplo, se você comprou a cota de um fundo por 100 reais, e neste mês o FII pagou 0,70 centavos por cota. Então o DY mensal foi de 0,7%.
Também é importante olhar o DY acumulado do ano, e o histórico de DY do fundo. É sempre muito importante analisar o histórico dos indicadores para saber se o último pagamento não foi devido a algum fato extraordinário.
Para saber o DY acumulado do ano, basta somar todos os proventos pagos pelo fundo ao longo do ano, e dividir pelo valor da cota.
Ainda utilizando o exemplo anterior, vamos supor que durante todos os meses do ano, o fundo pagou 0,70 centavos por cota, e que o preço da cota se manteve em 100 reais.
Desse modo, os 0,70 centavos x 12 é um total de R$ 8,40. Dividindo isso pelo preço da cota, de 100 reais, o DY acumulado do ano foi de 8,4% (8,4/100). Um valor bem interessante, já que o mesmo é livre de imposto de renda, e acima da renda fixa.
Na hora de escolher bons fundos imobiliários, muitas pessoas cometem o erro de olhar apenas para este indicador. Por mais que seja importante, ele não deve ser olhado separadamente, assim como todos os outros. O caso citado acima do XPCM11 exemplifica bem isso. O mesmo pagava um dividendo mensal bem alto, mais de 1% ao mês. Mas o risco também era muito alto, devido à característica do fundo.
P/VPA
Assim como nas ações, onde apresentei este indicador no artigo sobre como investir na bolsa de valores, você deve utilizar para os fundos imobiliários.
O P/VPA se trata do preço sobre o valor patrimonial da cota. Este indicador é uma espécie de termômetro para ver o quão mais caro ou mais barato estão sendo negociadas as cotas do fundo, em relação ao seu valor intrínseco.
Este indicador também é possível encontrar pronto no site Funds Explorer. Mas para termos explicativos, se você quer determinar o valor patrimonial de uma cota, basta pegar o valor de todos os ativos somados dentro de um fundo, e dividir pelo número de cotas existentes. Este seria o “valor ideal” de uma cota deste fundo, ou então VPA.
Na sequência, basta pegar o valor que a cota está realmente sendo negociada no mercado, e dividir pelo VPA.
Por exemplo, se um fundo possui imóveis que estão avaliados no valor de 500 milhões de reais, e uma quantidade de cotas de 10 milhões sendo negociadas no mercado, então seu VPA é de 50 reais. Este seria o “preço justo” a se pagar por uma cota.
Mas digamos que as cotas estão sendo negociadas a 60 reais. Desse modo, o P/VPA é de 1,2 (60/50).
De um modo geral, P/VPA menores que 1 indicam que o fundo está sendo negociado com desconto. Enquanto que valores maiores que 1 indicam que o mesmo está “caro”.
Entretanto, como eu falei anteriormente, este indicador não deve ser olhado de forma separada. Existem bons fundos com P/VPA um pouco maiores do que 1. Assim como valores muito abaixo de 1 podem indicar problemas no fundo.
Novamente vou usar o exemplo do XPCM11. O valor patrimonial da sua cota é de R$ 83,37. E no momento em que escrevo este artigo, as cotas estão sendo negociadas a pouco mais que 56 reais. Desse modo, seu P/VPA está em 0,68. Mas isso pode ser explicado pelo fato de que o fundo vai ficar vago, e que o mercado tem baixas expectativas para este fundo no momento.
Performance em relação ao IFIX
O IFIX é um indicar de performance médio dos principais fundos imobiliários do mercado. Assim como o Ibovespa é a média das principais ações negociadas na bolsa de valores.
Desse modo, você vai querer escolher fundos que estejam performando acima da média do mercado não é mesmo?
Assim como os demais indicadores, você pode fazer essa comparação no site Funds Explorer. Na parte de gráficos é possível ver o histórico da cotação de um fundo, e adicionar no mesmo gráfico a variação do IFIX no período.
Conclusões
O objetivo deste artigo foi apresentar os principais conceitos de fundos imobiliários, os tipos de fundos imobiliários e as vantagens de investir neste tipo de ativo.
Assim como mostrar alguns dos indicadores que devem ser analisados na hora de escolher um bom fundo imobiliário.
Lembre-se de que estes são apenas alguns dos indicadores existentes. É importante fazer uma análise bem completa, como se você fosse comprar o próprio imóvel em si. Afinal é o seu dinheiro que está em jogo.
E você, já possui fundos imobiliários?
Se sim, comenta aí embaixo como costuma analisar os fundos para colocar na sua carteira.
Forte abraço,
Francisco
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