Fundos Imobiliários: Descubra Agora o Que São e as Diferenças em Relação aos Imóveis

Você já pensou em ser dono de um shopping?

Talvez você pense que isso somente seria possível tendo muito dinheiro.

Mas na verdade não é bem assim.

Isso é bem possível e não exige uma grande quantia de dinheiro.

Através de ativos chamados de Fundos Imobiliários.

Pois bem.

Neste artigo eu vou explicar em detalhes o que são fundos imobiliários.

Quais as principais diferenças entre eles e os imóveis propriamente ditos.

Portanto, se você se interessou por algum desses tópicos, continue lendo esse artigo.

O Que São Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários, ou Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são ativos de renda variável.

Eles basicamente são a junção de recursos de vários investidores, com o objetivo de investir no mercado imobiliário.

Portanto, os fundos imobiliários juntam dinheiro de vários investidores e compram imóveis.

Os inquilinos destes imóveis pagam os aluguéis para o fundo, e o fundo replica esses aluguéis para os cotistas.

A maior parte desses fundos possuem mais de um imóvel em sua posse.

E além disso, alguns fundos são donos de shoppings inteiros.

Portanto, se você compra cotas de um fundo que possui shoppings, você acaba de se tornar dono de um pedaço destes shoppings.

Existem diversos tipos de fundos imobiliários.

Cada um com suas estratégias e carteiras diferenciadas.

Entretanto, os fundos imobiliários podem ser divididos essencialmente em dois grupos:

• Fundos de Tijolo
• Fundos de Papel

Fundos de Tijolo

São os fundos focados principalmente em empreendimentos físicos.

A política desses fundos é investir na aquisição, construção ou aluguel de imóveis comerciais.

Como por exemplo:

• Centros de distribuição
• Galpões logísticos
• Agências bancárias
• Shopping Centers
• Hospitais
• Prédios comerciais
• Faculdades

Fundos de Papel

Os fundos de papel tem como estratégia investir primordialmente em títulos financeiros vinculados ao mercado imobiliário.

Como por exemplo LCI’s, CRI’s, cotas de outros fundos imobiliários, títulos de recebíveis imobiliários, entre outros.

Dessa forma, o lucro dessa modalidade de fundo vem dos juros e dividendos pagos por esses títulos de renda fixa, ou até mesmo da venda deles.

Portanto, os fundos de papel possibilitam uma boa rentabilidade, mas sem se expor ao mesmo risco que os de tijolo.

Investimento em Imóveis vs Fundos Imobiliários

Neste tópico, vamos comparar o investimento em imóveis, com o investimento em fundos imobiliários em 5 pontos:

• Preço
• Custo
• Rentabilidade
• Liquidez
• Riscos

Portanto, continue a leitura para ver as características destes dois tipos de investimento em cada um desses quesitos.

PREÇO

Quem deseja comprar um imóvel físico, normalmente possui duas opções: financiar ou comprar à vista.

Contudo, para as duas formas se faz necessário um investimento alto.

Seja para comprar o imóvel inteiro de uma vez só, ou para dar uma grande quantia de entrada em um financiamento.

Com os fundos imobiliários é diferente.

As cotas dos fundos são negociadas na bolsa de valores.

E existem fundos fundos que o valor das cotas gira em torno de R$ 100, R$ 50 e até mesmo R$ 15.

Dessa forma, ao invés de desembolar 100, 200 mil reais ou mais para comprar/financiar um imóvel.

É possível começar com bem pouco dinheiro comprando cotas de FIIs.

CUSTOS

Por mais que você não tenha um imóvel próprio.

Certamente você deve saber que existem diversos custos para manter um não é mesmo?

Custos de um Imóvel

Considerando que o mesmo não esteja alugado, é necessário arcar com gastos de manutenção, IPTU, condomínio e talvez até mesmo algumas reformas.

No momento em que este for alugado ou vendido, provavelmente ainda será necessário pagar o custo do corretor ou da imobiliária.

Se o seu imóvel estiver alugado, existe uma grande possibilidade de você ter que pagar Imposto de Renda em cima desse aluguel recebido.

Valores de aluguéis até R$ 1900 estão isentos de I.R.

Valores acima disso, estão sujeitos à tabela progressiva do Imposto de Renda.

Segue tabela abaixo.

Custos de um Fundo Imobiliário

Agora, falando dos fundos imobiliários, a situação fica bem mais simples.

Como em qualquer fundo de investimento, o investidor terá que pagar uma taxa de administração.

Pois todo fundo possui um gestor, que é quem o administra e toma as decisões de quais ativos comprar ou vender.

Essa taxa de administração é como se fosse o salário do gestor.

No caso dos FIIs, este custo é normalmente bem baixo.

Podendo variar de 0,25% a 3% sobre o patrimônio líquido do fundo.

Entretanto, a grande parte dos FIIs possuem taxas de 1% ou menos.

Como os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores, também existe a taxa de corretagem cobrada pela corretora.

Esta taxa é cobrada cada vez que é executada uma ordem de compra ou venda de ativos.

Contudo, atualmente, a grande parte das corretoras já zeraram a taxa de corretagem para fundos imobiliários.

Portanto, esse é um ponto muito importante na hora de escolher uma corretora.

A tributação do Imposto de Renda só incide sobre o lucro no caso da venda das cotas para os FIIs.

Neste caso, a alíquota é sempre de 20%.

Ou seja, se você comprou as cotas de um FII por um valor e um tempo depois vendeu elas por um valor mais alto.

Será necessário pagar 20% de Imposto de Renda sobre o lucro que você obteve.

Mas agora vem a parte mais interessante.

Os rendimentos mensais provenientes dos imóveis do fundo  são isentos de Imposto de Renda!! 

RENTABILIDADE

Agora vamos falar de um dos tópicos mais esperados dessa comparação (se é que não é o mais esperado).

A rentabilidade desses ativos.

O valor do aluguel cobrado atualmente está girando em torno de 0,3% a 0,5% do valor total do imóvel.

Portanto se você possui um imóvel de R$ 500.000,00, você receberá em torno de R$ 1500 a R$ 2500 mensalmente.

Lembrando que valores acima de R$ 1900 já é cobrado Imposto de Renda.

Isso sem levar em conta a valorização ou desvalorização do imóvel.

Com os fundos imobiliários o cálculo é um pouco diferente.

As cotas são negociadas na bolsa de valores.

Portanto também há possibilidade de ganhar ou perder dinheiro com a oscilação no preço da cota.

Mas falando agora dos dividendos (aluguéis) dos fundos.

Eles pagam um valor por cota.

Isso vai variar de fundo para fundo é claro, depende da estratégia de cada um.

Existe um indicador, chamado de Dividend Yield (DY), que acredito ser a melhor forma de comparar a rentabilidade dos imóveis e dos fundos imobiliários.

O cálculo do DY é o valor do dividendo pago por cota, dividido pelo valor da cota.

E nos fundos imobiliários, este indicador está girando em torno de 0,5% a 0,8%.

Talvez tenha ficado confuso.

Vou exemplificar.

Existe um fundo imobiliário cujo código é BCFF11.

Ele é um fundo que compra outros fundos imobiliários, portanto seu risco é mais baixo e também não é um dos de maiores rentabilidades.

O valor da cota deste fundo está girando em torno dos R$ 88 (no momento em que escrevo esse artigo) e nos últimos meses ele vem pagando R$ 0,58 por cota.

Dessa forma, o seu DY está em 0,66% (0,58/88).

Imóvel X Fundo: Qual o mais rentável?

Assim, vamos fazer a comparação monetária utilizando os valores informados acima.

Se pegássemos os R$ 500.000 (valor do imóvel físico) e aplicássemos tudo no fundo BCFF11.

Poderíamos comprar 5681 cotas do fundo (considerando o valor de 88 reais).

As 5681 cotas lhe renderiam mensalmente um aluguel de R$ 3294,98 (5681 x 0,58) já livre de Imposto de Renda.

Outro ponto que eu gosto de destacar em relação à rentabilidade.

É que em um imóvel físico você não pode pegar o aluguel ganho naquele mês e reinvestir no imóvel, com o propósito de cobrar um aluguel mais caro do inquilino.

Nos fundos imobiliários isso é possível.

Já que o valor da cota é pequeno, você pode pegar os dividendos pagos em um mês e reinvesti-los para comprar mais cotas.

Dessa forma os seus dividendos serão maiores todos os meses.

Bem mais atrativo não é mesmo?

Todas essas informações de valor das cotas dos fundos e dividendos pagos mensalmente estão disponíveis para consulta de qualquer pessoa.

Os gestores dos fundos imobiliários publicam um relatório bem completo mensalmente com todas essas informações e muito mais.

Eu utilizo os sites fiis.com.br e o funds explorer sempre que quero buscar alguma informação referente a fundos imobiliários.

Os dois sites trazem uma gama enorme de informações de todos os fundos listados em bolsa com os principais indicadores.

LIQUIDEZ

A liquidez desses dois ativos é provavelmente o ponto no qual os dois mais se diferenciam.

Se você possui um imóvel e quer vendê-lo, é bem provável que leve um tempo até que encontre um comprador disposto a pagar o preço desejado.

Dessa forma, é bom ter em mente que esse tempo pode variar de alguns meses ou até alguns anos.

A não ser que você esteja disposto a vendê-lo por um preço abaixo do mercado.

Entretanto na maioria das vezes isso acaba não sendo um bom negócio.

Em contrapartida, com os fundos imobiliários é diferente.

As suas cotas são negociadas na bolsa e sempre há pessoas comprando e vendendo.

Portanto, é possível se desfazer das suas cotas em poucos minutos.

Fora isso, só é necessário esperar 3 dias úteis após a venda das cotas, até que o dinheiro da venda caia na sua conta da corretora.

Outro ponto que é bom destacar aqui, é que se você precisa apenas de uma parte do seu capital investido, é possível vender uma parcela das suas cotas.

Em contrapartida, com um imóvel físico isso não é possível.

Você não consegue vender só a cozinha, ou só um banheiro.

É necessário se desfazer de todo ele.

RISCOS

Quando falamos de riscos, há pontos importantes para levar em consideração nos dois ativos.

Quem compra um imóvel com o propósito de vendê-lo por um preço mais alto ou alugar, pode não conseguir fazer essas coisas tão cedo.

Nesse período de tempo, é necessário arcar com os custos mencionados no tópico de “Custos”.

Assim que alugado o imóvel, o proprietário corre o risco de pegar um inquilino que tenha dificuldades em realizar os pagamentos mensais.

Outro fator a ser considerado, é que a maior parte das pessoas possui poucos imóveis alugados.

Normalmente só um.

Dessa forma, se o seu inquilino ficar inadimplente, você deixa de receber seus proventos.

É claro que nos fundos imobiliários também há a chance de algum inquilino ficar inadimplente.

Entretanto, como os fundos possuem uma grande quantia de capital, eles normalmente são donos de prédios inteiros.

E possuem diversos imóveis alugados.

Dessa forma, se um ou outro ficar inadimplente, não vai fazer tanta diferença na sua receita.

Outro ponto importante é que com os fundos é mais fácil diversificar a sua carteira.

Caso desejasse ter mais de um imóvel físico alugado, você precisaria de uma grande quantia de dinheiro para comprar diversos imóveis.

E são pouquíssimas pessoas que dispõem de tamanho capital.

Entretanto, com os fundos imobiliários é diferente.

Como o preço das cotas é baixo, é possível comprar algumas cotas de mais de um fundo.

Dessa forma, diversificando mais a sua carteira.

E assim diluindo ainda mais o risco.

Como Investir em Fundos Imobiliários

Por mais que você nunca tenha comprado ou financiado um imóvel, deve imaginar como é burocrático todo esse processo.

Diversos papéis, assinaturas, uma penca de documentos, vistorias e diversas outras complicações que podem surgir.

É claro que um corretor ou uma imobiliária facilitam muito esse processo.

Mas é necessário arcar com o custos desses intermediadores, que não é barato.

Como eu já mencionei anteriormente, os fundos imobiliários são negociados na bolsa de valores.

Portanto, para investir nesses ativos, basta criar conta em uma corretora de valores.

Para isso só é necessário um CPF e um comprovante de residência atualizado.

Após ter sua conta criada, é só transferir dinheiro para lá, escolher o fundo imobiliário desejado, digitar o código do mesmo no home broker e realizar a ordem de compra.

Três dias úteis depois, as cotas compradas estarão atreladas ao seu CPF e você passará a receber dividendos mensalmente.

Conclusões

Ok.

“Então quer dizer que os fundos imobiliários sempre vão ser melhores e que eu nunca mais devo investir em imóveis físicos?”

Calma.

Não é bem assim.

Vão existir casos em que valerá a pena investir em imóveis.

Se você encontrar um imóvel bem abaixo do seu valor valor de mercado, e sabe que poderá vendê-lo algum tempo depois por um preço mais alto.

É bem provável que esta operação valerá a pena.

Entretanto, com esse artigo, eu quis evidenciar que na grande maioria das vezes, os fundos acabam sendo mais atrativos.

Dessa forma, os fundos imobiliários são ótimos ativos para gerar uma renda passiva mensalmente e acelerar o alcance da sua independência financeira.

Espero que esse artigo tenha esclarecido as principais características desse ativo que eu pessoalmente gosto muito.

Forte abraço!!

Francisco Krieger Abrunhoza